Immobilie an gmbH vermieten – Betriebsaufspaltung und ihre steuerrechtlichen Folgen

Hast du als Unternehmer schon einmal darüber nachgedacht, deine private Immobilie an deine GmbH zu vermieten? Was auf den ersten Blick nach einer praktischen Lösung aussieht, kann auf steuerlicher Ebene zu einer sogenannten „Betriebsaufspaltung“ führen. Im folgenden Blogartikel schauen wir uns einmal Schritt-für-Schritt an, was unter dieser Begrifflichkeit zu verstehen ist und was es zu beachten gilt.

Vermietung einer immobilie an eine GmbH

Grundsätzlich führt die Vermietung einer Immobilie aus deinem Privatvermögen an eine GmbH gemäß § 21 EStG zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Als solche unterliegen diese Einnahmen deinem persönlichen Einkommensteuersatz. Ausgaben wie Abschreibung, Heizkosten oder Instandhaltungskosten kannst du als Werbungskosten i.S.d. § 9 EStG geltend machen.

Steuerlich interessant ist für dich außerdem der spätere Verkauf deiner Immobilie, denn dieser ist nach Ablauf von 10 Jahren seit Kauf gemäß § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei möglich.

Auf Seiten der GmbH stellt die Zahlung der Miete eine Betriebsausgabe dar.

Klingt erst einmal sehr vorteilhaft. Wieso kann dich die Vermietung einer Immobilie an deine GmbH in der Praxis aber trotzdem vor steuerrechtliche Herausforderungen stellen?

In bestimmten Konstellationen kann es zu einer sogenannten Betriebsaufspaltung kommen. Diese hat zur Folge, dass die vermögensverwaltende Tätigkeit der Vermietung in eine gewerbliche Tätigkeit umqualifiziert wird. Daraus ergeben sich entsprechende steuerliche Konsequenzen, die wir uns gleich noch etwas genauer anschauen werden.

Was ist eine Betriebsaufspaltung?

Unter Betriebsaufspaltung versteht man die Aufspaltung eines Unternehmens auf 2 rechtlich getrennte Unternehmen – wenn eine enge wirtschaftliche und organisatorische Verbindung zwischen diesen beiden Unternehmen besteht. In der Praxis kommt die Betriebsaufspaltung häufig im Bereich der Vermietung vor, etwa wenn eine GmbH ein Betriebsgrundstück anmietet.

Die durch die Betriebsaufspaltung entstandenen Unternehmen werden ihrer Funktion nach als Besitzunternehmen und Betriebsunternehmen bezeichnet:

Besitzunternehmen: Dieses Unternehmen verwaltet das Vermögen, wie z.B. Immobilien.
Betriebsunternehmen: Dieses Unternehmen führt die operativen Tätigkeiten aus.

Gesetzlich geregelt ist die Betriebsaufspaltung übrigens nicht. Sie ist ein Rechtsinstitut, das auf der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs beruht.

Unterschieden wird zwischen der „echten“ und „unechten“ Betriebsaufspaltung, die steuerrechtlich allerdings gleich behandelt werden. Während eine echte Betriebsaufspaltung meist sorgfältig geplant wird, um unvorhergesehene steuerliche Konsequenzen zu vermeiden, entsteht die unechte Betriebsaufspaltung häufig unabsichtlich, zum Beispiel, wenn ein Mehrheitsgesellschafter seine private Immobilie an seine GmbH vermietet.

Hier entstehen Besitzunternehmen und Betriebsunternehmen also nicht durch die geplante Aufspaltung eines einheitlichen Unternehmens. Vielmehr wurden sie zunächst als zwei selbstständige Unternehmen errichtet, bei denen es jedoch zu einer rechtlichen und wirtschaftlichen Verflechtung kommt. Ebenfalls denkbar ist, dass das Besitzunternehmen erst später zu einem bestehenden Betriebsunternehmen hinzutritt.

Betriebsaufspaltung – Voraussetzungen

Zwei zentrale Voraussetzungen müssen nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs für die Annahme einer Betriebsaufspaltung vorliegen:

Sachliche Verflechtung: Eine wesentliche Betriebsgrundlage, wie z.B. eine Immobilie, wird von einem Unternehmen (= Besitzunternehmen) an eine gewerblich tätige Personen- oder Kapitalgesellschaft (= Betriebsunternehmen) zur Nutzung überlassen.
Personelle Verflechtung: Eine Person oder mehrere Personen gemeinsam beherrschen das Besitzunternehmen und das Betriebsunternehmen in dem Sinne, dass sie in der Lage sind, in beiden Unternehmen einen einheitlichen geschäftlichen Betätigungswillen durchzusetzen.

Rechtsfolgen der Betriebsaufspaltung

Rechtsfolge der Betriebsaufspaltung ist, dass die vermögensverwaltende Tätigkeit des Besitzunternehmens (welche grundsätzlich keine gewerbliche Tätigkeit darstellt) in eine gewerbliche Tätigkeit umqualifiziert wird – mit allen Konsequenzen, die ein Gewerbebetrieb mit sich bringt. Das ist nicht immer vorteilhaft, wie wir im Folgenden sehen werden.

Nachteile der Betriebsaufspaltung

Die Betriebsaufspaltung kann bei der Vermietung einer Immobilie an die eigene GmbH zu steuerlichen Nachteilen führen.

Diese sind unter anderem:

Da die bisher nur rein vermögensverwaltende Tätigkeit bei einer Betriebsaufspaltung in eine gewerbliche Tätigkeit umqualifiziert wird, entsteht ein neues Einzelunternehmen. Die Mieteinnahmen werden somit zu Betriebseinnahmen und Werbungskosten werden zu Betriebsausgaben.
Eine steuerfreie Veräußerung der Immobilie nach 10 Jahren i.S.d. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG scheidet aus, da nunmehr Einkünfte aus Gewerbebetrieb i.S.d. § 15 EStG vorliegen.
Anteile an der GmbH werden zum Betriebsvermögen des Besitzunternehmens und stellen somit kein Privatvermögen mehr dar.

Problematisch wird es insbesondere, wenn die sachliche oder personelle Verflechtung wegfällt. Dies kann zum Beispiel durch den Verkauf der Immobilie geschehen, durch einen Erbfall, bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Betriebsunternehmens oder wenn sich die Beteiligungsverhältnisse der Gesellschaft ändern.

Folge ist eine zwangsweise Betriebsaufgabe des Besitzunternehmens i.S.d. § 16 Abs. 3 EStG. In diesem Fall muss ein Aufgabegewinn versteuert werden, wobei sämtliche stillen Reserven aufzudecken und zu besteuern sind. Dies betrifft nicht nur die stillen Reserven der Immobilie als wesentliche Betriebsgrundlage, sondern auch die in den Anteilen des Betriebsunternehmens enthaltenen stillen Reserven. Das bedeutet, dass unter Umständen bereits über Jahre angesammelte stille Reserven nun der Einkommensbesteuerung zu unterwerfen sind. Dadurch entstehen regelmäßig erhebliche Einkommensteuerbelastungen auf einen Aufgabegewinn, dem aber gegebenenfalls keine liquiden Mittel gegenüberstehen.

Vorteile der Betriebsaufspaltung

Eine Betriebsaufspaltung ist jedoch nicht ausschließlich nachteilig.

Vorteile sind unter anderem:

Für das Besitzunternehmen gilt wie für alle Gewerbebetriebe der Gewerbesteuerfreibetrag i.H.v. 24.500 €.
Die Gewerbesteuer des Besitzunternehmens in der Rechtsform eines Einzelunternehmens wird bei einer Betriebsaufspaltung auf die Einkommensteuer angerechnet. Bei einem Hebesatz von bis zu 400 % führt diese Anrechnung zu einer Neutralisierung der Gewerbesteuerbelastung.
Da es sich bei dem Besitzunternehmen um ein Einzelunternehmen handelt, kann der Gewinn relativ einfach entnommen werden.
Haftungsschutz: Das Haftungsrisiko liegt in dem Betriebsunternehmen, während das Vermögen (in Form der gezahlten Miete) im Besitzunternehmen liegt. Dieses ist somit vor einer Haftung geschützt.
Insolvenzschutz: Bei Insolvenz des Betriebsunternehmens besteht kein Gläubigerzugriff auf das Grundstück, da das Betriebsunternehmen dieses ja nur angemietet hat.

Betriebsaufspaltung beispiel: vermietung der privaten immobilie an die eigene gmbh

Sehen wir uns die Thematik doch am besten noch einmal anhand eines Beispiels etwas genauer an.

Anna ist Online-Unternehmerin und Geschäftsführerin einer GmbH, an der sie 100 % der Gesellschaftsanteile hält.
Vor Kurzem hat sie eine 5-Zimmer-Wohnung gekauft, die sie zunächst selbst bewohnen, aber in einigen Jahren wieder verkaufen möchte.
Da sie nicht alle Zimmer in der Wohnung zu Wohnzwecken benötigt, beschließt sie kurzerhand, eines der Zimmer an ihre GmbH zu vermieten, damit diese das Zimmer als Büroraum nutzen kann. Andere Büroräumlichkeiten stehen der GmbH nicht zur Verfügung.

Sind die Voraussetzungen der Betriebsaufspaltung hier bereits erfüllt?

In unserem Beispielsfall vermietet Anna ein Zimmer in ihrer Immobilie an ihre GmbH. Da dieser keine weiteren Büroräumlichkeiten zur Verfügung stehen, ist das vermietete Bürozimmer somit für die GmbH zur Erledigung der alltäglichen Arbeiten notwendig. Darin ist folglich die Überlassung einer wesentlichen Betriebsgrundlage zu sehen.

Anna ist außerdem alleinige Gesellschafterin der GmbH, hält also 100 % der Gesellschaftsanteile. Dadurch wird sowohl das Besitzunternehmen als auch das Betriebsunternehmen von ein und derselben Person beherrscht.

Die Voraussetzungen für die Betriebsaufspaltung sind also erfüllt, denn es liegt sowohl eine sachliche als auch eine personelle Verflechtung nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen vor.

Für Anna und ihre GmbH ergibt sich somit folgendes:

Durch die Verflechtung mit der GmbH entsteht für die Vermietungstätigkeit von Anna ein Besitzunternehmen in der Form eines gewerblich tätigen Einzelunternehmens. Dieses unterliegt der Gewerbesteuer.
Die (bis zu dem Zeitpunkt der Verflechtung) bisher private Immobilie wird nun Betriebsvermögen des Besitzunternehmens. Mieteinnahmen sind ab diesem Zeitpunkt Betriebseinnahmen, Werbungskosten sind Betriebsausgaben.
- Ausnahme: Nicht zum Betriebsvermögen würde Annas Arbeitszimmer im Eigenheim übrigens zählen, wenn dessen Marktwert nicht mehr als 20 % des Gesamtwerts der Immobilie ausmacht und höchstens20.500 EUR beträgt!
Annas Anteil an der GmbH wird ebenfalls notwendiges Betriebsvermögen des Besitzunternehmens.
Gewinnausschüttungen aus der GmbH stellen nun gewerbliche Einkünfte dar und sind entsprechend zu versteuern.
Möchte Anna ihre Immobilie verkaufen, so ist dies nicht mehr nach Ablauf der 10-Jahres-Frist steuerfrei möglich (es sei denn, die Voraussetzungen der sachlichen und / oder personellen Verflechtung würden in der Zwischenzeit wieder wegfallen).
Sollten die Voraussetzungen der Betriebsaufspaltung entfallen, kommt es zu einer Betriebsaufgabe des Besitzunternehmens. Die Immobilie wird somit aus dem Betriebsvermögen wieder in Annas Privatvermögen überführt. Gleiches gilt für ihre GmbH-Anteile. Sie muss den Aufgabegewinn versteuern, wobei dieser der Einkommensteuer unterliegt.

Betriebsaufspaltung – was ist also zu beachten?

In der Praxis wissen viele Unternehmer nicht, dass die Vermietung der eigenen Immobilie an die eigene GmbH zu einer Betriebsaufspaltung führen kann und dass diese steuerrechtliche Nachteile mit sich bringt. Es kann also vorkommen, dass eine Betriebsaufspaltung erst nach vielen Jahren festgestellt wird und sodann steuerrechtlich aufgearbeitet werden muss.

Stehst du vielleicht gerade genau vor diesem Thema und möchtest gerne deine private Immobilie an deine GmbH vermieten? In diesem Fall kann ich dir nur empfehlen, bereits vorab mit deinem Steuerberater über diese Thematik zu sprechen. So könnt ihr weitsichtig planen und insbesondere die Vorteile der Betriebsaufspaltung als steuerliche Gestaltungselemente nutzen.

Gleiches gilt übrigens, wenn du vor dem Ende einer bestehenden Betriebsaufspaltung stehst. Denn durch die richtige Planung der Unternehmensstruktur kann die Besteuerung eines Aufgabegewinns auch vermieden werden.

Unser Beispielsfall hat gezeigt, wie schnell die Voraussetzungen einer Betriebsaufspaltung erfüllt sein können. In der Praxis gilt hier aber wie so oft: Jeder Fall ist anders und muss im Detail betrachtet werden.

Du benötigst Hilfe bei dem Thema Betriebsaufspaltung? Nimm gerne mit uns Kontakt auf, damit mein Team und ich gemeinsam mit dir eine passende Lösung erarbeiten können.